Aubagne, cette charmante commune nichée entre mer et collines, attire chaque année de nouveaux habitants en quête d’un cadre de vie plus doux que celui de Marseille. Mais attention, tout n’est pas rosé sous le soleil de Provence. Certains quartiers d’Aubagne sont moins recommandés que d’autres, que ce soit pour y vivre ou pour y investir. Manque de sécurité, infrastructures absentes, logements vétustes… dans cet article, je vous dresse un panorama complet des zones dites « sensibles » à éviter, ou à appréhender avec prudence.
N’oubliez pas que chaque expérience est unique et que les perceptions varient. Néanmoins, certains constats sont objectivement partagés par de nombreux locaux, professionnels de l’immobilier ou habitants actuels.
| 📍 Quartier | ⚠️ Problèmes | ✅ Points positifs | 👀 À savoir |
|---|---|---|---|
| Le Charrel | Délinquance, bruit, état vétuste | Proche accès routier | Locatif possible, à surveiller |
| Palissy – Napollon | Bruit, pollution, peu vivant | Proche zones d’emplois | Résidentiel peu attractif |
| Camp Major | Tensions sociales, vétusté | Bonne accessibilité | Risque de trafics isolés |
| Les Défensions | Isolement, peu de services | Nature, calme | Voiture indispensable |
Le Charrel : le quartier sensible à la réputation la plus tenace
Le nom du quartier du Charrel revient très souvent quand on parle de quartiers à éviter à Aubagne.
Pourquoi le quartier du Charrel est-il si mal perçu ?
Situé au nord de la ville, à proximité relative du centre, le Charrel concentre un grand nombre de logements sociaux construits dans les années 60-70. Ce parc immobilier, aujourd’hui vieillissant, manque de rénovation malgré quelques initiatives récentes. Résultat : façades délabrées, cages d’escalier mal entretenues et une impression générale de dégradation.
Mais ce n’est pas tout. Le Charrel est également touché par :
- Des incivilités fréquentes
- De la petite délinquance (vols, dégradations…)
- Des nuisances sonores en soirée
- Des tensions entre certains groupes de jeunes
Autrement dit, l’ambiance de quartier tranquille n’est pas toujours au rendez-vous. Pour les familles ou les personnes cherchant la sérénité, ce n’est clairement pas l’adresse la plus adéquate.
Y a-t-il du positif au Charrel ?
Oui, tout n’est pas noir. Certaines résidences ont connu des rénovations partielles et la proximité de la RD2 facilite les déplacements. Pour un investissement locatif ciblé, par exemple pour des publics jeunes à la recherche de loyers modérés, cela reste envisageable. Cependant, il faut être averti des risques liés à la vacance locative ou à la gestion parfois compliquée des biens en location.
Palissy – Napollon : industriel, bruyant et peu engageant
À l’est de la commune se trouve le secteur de Palissy – Napollon, souvent cité parmi les quartiers à éviter pour y vivre… même s’il reste fréquenté pour le travail.
Que reproche-t-on à ce quartier ?
Le principal souci ici, c’est la cohabitation entre zone résidentielle et zone industrielle. L’activité économique y est dense — un bon point pour l’emploi — mais le revers de la médaille, c’est un trafic routier très important et des nuisances sonores qui font fuir de nombreux candidats à l’achat ou à la location.
Les inconvénients relevés :
- Qualité de l’air dégradée
- Ambiance froide et peu conviviale
- Peu de commerces de proximité ou de services de quartier
C’est donc un secteur davantage utile pour des raisons professionnelles, mais clairement peu attractif pour une vie de famille ou un projet durable.
Peut-on y investir malgré tout ?
Oui, à condition de bien cibler. Si vous visez un studio meublé à louer à un employé des zones industrielles proches, cela peut fonctionner. Le prix d’achat y est généralement plus bas et la demande locative reste correcte pour des logements pratiques à petits budgets.
Camp Major : un quartier à l’identité floue et à la réputation fragile
Le quartier de Camp Major, non loin du Charrel, présente un profil similaire et connaît aussi les stigmates des quartiers défavorisés.
Quels sont les points noirs de Camp Major ?
Ici aussi, plusieurs problématiques s’entrecroisent :
- Habitat collectif ancien peu rénové
- Manque d’équipements publics modernes
- Zones mal définies entre résidentiel et industriel
- Délinquance occasionnelle, notamment dans certains immeubles
Le climat social y est fragile, et les tensions peuvent ressurgir rapidement, notamment lors de la période estivale. Des trafics de stupéfiants peuvent aussi être signalés, ce qui alourdit l’ambiance locale, en particulier dans les parties communes fermées ou les parkings souterrains.
C’est un quartier qui manque de lisibilité, avec des allées difficilement accessibles, des zones mal éclairées, et peu d’endroits pour se retrouver en famille ou entre voisins.
Les Défensions : trop isolé malgré un beau cadre de vie
À première vue, le quartier des Défensions pourrait séduire pour son côté verdoyant. Situé en lisière de ville, dans un environnement plus « campagne », il attire ceux qui fuient l’agitation urbaine.
Mais alors, quel est le problème ?
Le souci, c’est que le quartier souffre clairement d’un manque d’accès aux services essentiels. On y retrouve :
- Peu de commerces ou d’activités
- Pas d’école ou de crèches à proximité immédiate
- Des transports en commun peu fréquents
Si vous êtes véhiculé et aimez vivre au calme, cela peut coller. Mais pour une famille avec enfants scolarisés, ou pour des seniors cherchant la proximité médicale et sociale, c’est un choix compliqué à long terme. En immobilier, ce quartier est également jugé à risque pour ceux qui miseraient sur la revente rapide ou la demande locative forte. Les valeurs ne progressent que très lentement.
Comparatif des quartiers à éviter à Aubagne
| Quartiers | Points négatifs | Points positifs |
|---|---|---|
| Le Charrel | Insécurité, logements vétustes, nuisances | Proximité transports, rénovations partielles |
| Palissy – Napollon | Bruit, zone industrielle, peu vivant | Proche zones d’emplois, tarifs bas |
| Camp Major | Climat social tendu, habitat ancien | Accès routier rapide, tissu associatif actif |
| Les Défensions | Isolement, peu de services, accès difficile | Environnement naturel, calme |
Quels quartiers privilégier à Aubagne ?
Heureusement, Aubagne ne se limite pas à ces exemples peu flatteurs. La ville compte aussi des quartiers dynamiques et agréables qui attirent aussi bien les familles que les investisseurs.
Les coups de cœur pour s’installer à Aubagne :
- Beauregard : quartier pavillonnaire calme, idéal pour les familles
- Centre-Ville : vivant, central, très bien desservi par les transports
- Les Solans : en plein essor, parfait pour un achat patrimonial
- Les Passons : réputé pour son calme et sa proximité avec les commodités
Voici un conseil d’ami : si vous doutez entre deux quartiers, faites quelques visites à différents moments de la journée. L’ambiance d’un lieu change beaucoup entre 10h du matin et 22h le soir !
À quoi faire attention avant d’acheter ou de louer à Aubagne ?
Si vous hésitez, voici quelques points clés à vérifier pour bien choisir votre quartier :
- La sécurité : renseignez-vous auprès de la mairie, de la police municipale, ou même des commerçants du coin
- L’état des immeubles et des parties communes
- L’accessibilité : transports, écoles, commerces
- La réputation sociale du quartier (certaines plateformes en ligne donnent des avis d’habitants)
Et pour l’investissement locatif à Aubagne ?
Vous avez un projet d’investissement immobilier ? Aubagne reste une ville porteuse, mais le choix du quartier fera (littéralement) toute la différence. Voici quelques recommandations rapides :
- Privilégiez les petites surfaces en hypercentre ou proche des zones d’emploi
- Visez des quartiers bien desservis (gare SNCF, axes bus/cartres)
- Évitez les zones en transformation incertaine à court terme
Le rendement locatif à Aubagne est estimé entre 4 % et 6 % selon le quartier et la typologie du logement.
Et si vous voulez vraiment sécuriser votre investissement, faites appel à un conseiller local. Une mauvaise décision de localisation peut transformer une belle opportunité en un vrai casse-tête.
En résumé…
Aubagne est une ville au charme indéniable, bénéficiant d’un cadre naturel exceptionnel et d’un accès rapide à Marseille. Mais comme partout, tous les quartiers ne se valent pas. En 2025, on retiendra que des secteurs comme Le Charrel, Palissy – Napollon, Camp Major ou encore les Défensions sont à éviter ou à analyser avec vigilance avant tout projet immobilier.
Pour autant, une bonne préparation, quelques discussions avec des habitants et une analyse sérieuse du marché local permettent d’avancer sereinement dans votre recherche. Après tout, acheter ou louer reste d’abord un projet de vie. Et à Aubagne, bien guidé, on peut y faire de très bons choix.
